jusbrasil.com.br
19 de Dezembro de 2018

Usucapião extrajudicial no NCPC - o que ninguém te conta

A usucapião extrajudicial esconde uma oportunidade de ganhos para a advocacia que escritório grande nenhum conta para nós. Entenda.

Alessandra Strazzi, Advogado
Publicado por Alessandra Strazzi
ano passado

Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.

Isso, juntamente com outros procedimentos extrajudiciais (como o divórcio e o inventário, entre outros), está abrindo oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso, que é advocacia extrajudicial.

Diminuir a quantidade ações judiciais, além de contribuir desafogar o Judiciário, evita que advogados (e clientes) esperem anos e anos pela solução do seu problema jurídico. Afinal, sabemos quanto tempo demora um processo na via judicial.

Além disso, a advocacia extrajudicial, principalmente o usucapião extrajudicial, esconde uma oportunidade de ganhos para a advocacia que escritório grande nenhum conta para nós, meros mortais.

Mas como eu sou “fuçada” (e tenho bons amigos), conversei com um advogado especialista em Direito Registral e Direito Imobiliário, Dr. Rodrigo Vilas Boas, para poder escrever um artigo aqui no blog para ajudar a divulgar esta oportunidade entre meus colegas.

Também preparamos uma palestra online sobre o assunto, bem mais aprofundada. Clique aqui para fazer a inscrição gratuitamente.

Sumário

1) O que é usucapião extrajudicial?

2) Documentos necessários

3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?

4) O procedimento de usucapião extrajudicial no cartório

5) Vantagens de optar pela via extrajudicial

6) Silêncio - discordância ou concordância?

7) A sacada que poucos enxergam

7.1) Momento do Mercado Imobiliário

7.2) Loteamentos irregulares

7.3) Escalando o negócio

1) O que é usucapião extrajudicial?

O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A.

Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, ou seja, sem precisar de um processo judicial. Saliento que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial.

O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.

Importante destacar que a presença do advogado é obrigatória neste procedimento.

2) Documentos necessários

De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Publicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:

  1. ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do Código de Processo Civil
  2. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
  3. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
  4. justo título* ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

* Sobre o justo título, leia o item “3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?”

3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.

De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.

4) O procedimento de usucapião extrajudicial no cartório

Com a ajuda do meu colega, Dr. Rodrigo Vilas Boas, elaborei o infográfico abaixo, que mostra, passo a passo, como é o procedimento de usucapião extrajudicial no cartório.

O procedimento da usucapio extrajudicial no cartrio - infogrfico

Primeiramente, é preciso que o seu processo tenha sido corretamente pré-examinado. Só assim é possível garantir que teremos um processo livre de exigências que caminhe rapidamente.

O pré-exame é o momento em que o advogado vai analisar a certidão do imóvel (e demais documentos reunidos pelo cliente) para saber se existe alguma quebra de princípios do direito registral.

Isso deve ser feito antes de se protocolar o pedido de usucapião para que o este seja corretamente formulado, evitando-se as notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar muito o procedimento.

Os 10 passos:

  1. Cálculo dos emolumentos devidos
  2. Pagamento dos emolumentos
  3. Reapresentação do processo
  4. Prenotação - o processo ganha um número de ordem
  5. Procedimento de buscas - verifica-se a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros
  6. Exame e Registro - Verifica-se se há exigências a serem formuladas
  7. Existem exigências a serem cumpridas
    1. Examinador emite Nota Devolutiva - exposição das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências
    2. Cumpridas as exigências
    3. Reentrada do processo no cartório
    4. Nova prenotação
    5. Repetição de todas as fases até chegar à fase 6
  8. Não existem exigências a serem cumpridas
  9. Notificação do Município / Estado / União pelo cartório
  10. Publicação do Edital pela Parte - para ciência de terceiros.

Após isso, o processo é encaminhado para Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar a matrícula do seu imóvel.

5) Vantagens de optar pela via extrajudicial

Existem diversas vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, quando possível, mas vou resumir em dois itens que, para mim, são os mais importantes:

1) Procedimento mais célere que na via judicial

A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.

2) Honorários

A tabela de honorários da OAB/SP estabelece que o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do bem e, no mínimo, R$ 4.253,68 (valores para 2017).

Tenha em mente que o valor de um imóvel, após sua regularização, pode aumentar de 30% a 50% em comparação com este imóvel em situação de posse.

Junte este item com o anterior e poderemos contornar o problema do retorno financeiro demorado enfrentado por muitos escritórios de advocacia.

6) Silêncio - discordância ou concordância?

A redação original do § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Publicos, trazida pelo Novo CPC, estabelecia que, se a planta não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este (s) seria (m) notificado pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15 dias, sendo interpretado o silêncio como discordância.

Esta exigência desanimava muitos advogados, que consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam antes mesmo de começar a estudar esta matéria.

No entanto, para nossa alegria, a lei 13.465 de 11 de Julho de 2017, alterou diversos aspectos da usucapião extrajudicial, inclusive este § 2º. Agora, o silêncio é interpretado como concordância.

Não tem mais desculpas para não estudar ;)

7) A sacada que poucos enxergam

Usucapio extrajudicial - oportunidade de atuao para advocacia

Para enxergar a grande oportunidade que é a usucapião extrajudicial, é preciso ter conhecimentos sobre direito registral imobiliário e também sobre o mercado de empreendimentos imobiliários.

O advogado que eu mencionei no começo deste artigo, Dr. Rodrigo Vilas Boas, possui tais conhecimentos e nos dá várias dicas preciosas.

Vou resumir aqui algumas das dicas dele. Mas, se você quiser aprofundar seu conhecimento nesta matéria, recomendo que assista a palestra online que o Dr. Rodrigo e eu preparamos para ensinar como acelerar o faturamento do seu escritório em 120 dias. Clique aqui para fazer a inscrição gratuitamente.

7.1) Momento do Mercado Imobiliário

Com a atual crise econômica a venda de imóveis despencou, chegando ao auge de seu desaquecimento em 2016. Ao mesmo tempo, o desemprego e a queda de receita da classe média fez crescer o endividamento e a inadimplência como não víamos há muito tempo.

A saída para várias dessas pessoas endividadas de classe média muitas vezes é a venda de algum imóvel - até mesmo a própria casa onde residem (para alugar um menor). Ou então a obtenção de um empréstimo imobiliário, dando este imóvel como garantia.

E se o imóvel que essa pessoa tem para dispor do seu patrimônio não estiver em

seu nome, sendo apenas uma posse? Esse posseiro é um cliente em potencial para a usucapião extrajudicial.

Este imóvel sofre uma redução de 30% a 50% a em seu valor de mercado comparado a um imóvel equivalente que tenha sua propriedade regularizada no Registro de Imóveis. Ademais, não pode ser dado como garantia em um empréstimo.

Este é apenas um dos muitos exemplos em que uma pessoa que tenha um imóvel em situação irregular possa querer regularizá-lo.

7.2) Loteamentos irregulares

Outro ótimo exemplo de demanda para regularização de imóveis através da usucapião extrajudicial são os loteamentos irregulares.

A partir da década de 80, muitos loteamentos foram realizados em terrenos que antes eram enormes sítios. Muitas dessas propriedades eram loteadas por herdeiros que ignoraram os assuntos complicados, como inventários que pareciam intermináveis.

Fora isso, regularizar um loteamento junto à prefeitura para que este fosse comercializado, obedecendo toda a legislação, não era (e não é) a tarefa mais fácil do mundo. E, quando obtinham a aprovação do loteamento com a prefeitura, ainda existia a barreira do Registro de Imóveis, com suas complexas exigências.

Por isso, as vendas eram realizadas através de instrumentos “alternativos” como:

  • Promessas de Venda e Compra vinculadas à:
    • Término do inventário;
    • Regularização junto a prefeituras;
    • Desmembramento da área junto ao Registro de Imóveis;
  • Cessão de Direitos de Posse;
  • Cessão de Direitos Hereditários de Fração de Terreno.

Anos depois, esses loteamentos irregulares são hoje partes enormes de bairros (ou bairros inteiros). Destaque-se que, apesar dos imóveis não possuírem habite-se, a prefeitura cobra IPTU e, muitas vezes, faz obras de infraestrutura nesses bairros.

Muitas dessas pessoas que possuem imóveis nestas condições sabem da localização, ainda hoje, desses loteadores ou da imobiliária que intermediou a venda, o que torna viável notificar o antigo proprietário e, até mesmo, conseguir sua anuência.

7.3) Escalando o negócio

Como nesses loteamentos irregulares, hoje bairros, muitas pessoas precisam regularizar seu imóvel, é possível você escalar o seu negócio pois, após regularizar rapidamente o imóvel do primeiro cliente, a notícia vai se espalhar como fogo no palheiro, hehe!

Espero que este artigo tenha sido útil e que tenha sanado máximo possível das suas dúvidas quanto a usucapião extrajudicial. Muitos grandes escritórios já perceberam que esta área é muito lucrativa, e pequenos e médios escritório também podem atuar com esta matéria, se tiverem o conhecimento correto.

Para continuar aprendendo sobre usucapião extrajudicial, assista a palestra online Como acelerar o faturamento do seu escritório em 120 dias. Eu e o Dr. Rodrigo a preparamos com muita dedicação e a inscrição é gratuita.

FONTES:

Artigo originalmente publicado no Blog Desmistificando o Direito: Usucapião extrajudicial no NCPC.

Código de Processo Civil;

Lei de Registros Publicos;

E-book Usucapião Extrajudicial na Prática - Guia Definitivo do Advogado.

102 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Bom artigo!

Objetivo e didático, parabéns à autora!

Agora com a alteração da lei as coisas tendem a ficar mais fáceis.

Trabalho em cartório e posso afirmar que pela redação original do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73 (trazida pelo NCPC), o procedimento de usucapião extrajudicial era extremamente difícil, pois pressupunha tanto a existência de assento (matrícula ou transcrição) quanto a necessária anuência expressa dos titulares de direitos tabulares e dos confrontantes, sob pena de indeferimento. O procedimento era natimorto.

Apesar da flexibilização ao se admitir anuência tácita dos envolvidos, a nova redação, infelizmente, não deixou explícita acerca da necessidade ou não da existência de prévio assento imobiliário para o imóvel usucapiendo e para os confrontantes. Poderia ter dispensado... Mas no inciso II, do art. 216-A, faz referência a uma possível interpretação acerca da necessidade de se conhecer quem sejam os titulares de direitos sobre o imóvel usucapiendo e seus confrontantes, o que poderá dificultar o procedimento para imóveis sem assentos prévios (ou de origem tabular desconhecida). Esperamos que o CNJ (que tende a regulamentar os procedimentos de usucapião extrajudicial, conforme minuta de provimento, incline-se pelo entendimento da prescindibilidade da existência prévia de assento, quando o acervo probatório estiver amparado em outros títulos e documentos idôneos).

O processo tem de estar muito bem organizado e documentado. Acredito que a ausência de atas notariais que sejam conclusivas quanto à existência da posse do requerente (com aferição demonstrativa captada “in locu”) e a falta de correção e precisão das peças técnicas com adequada identificação dos confrontantes e respectivos assentos seja, normalmente, os mais recorrentes motivos de indeferimento nos cartórios.

Vale lembrar que o Tabelião e o Oficial de Registro respondem pessoalmente perante o Fisco e perante terceiros prejudicados pelos atos que praticar com culpa; diferente do que ocorre no processo judicial: se houver erro de procedimento, há possibilidade de recursos e de ações como contramedidas, mas aos delegados dos serviços extrajudiciais a responsabilidade é pessoal, administrativa e patrimonial.

Vontade de realizar e tornar concreta, fluida e natural essa nova ferramenta certamente há e está presente no espírito de todos os profissionais do direito, incluído os Tabeliães e Registradores. Mas o zelo e o dever de proteção dos direitos dos interessados e também de terceiros que possam ser atingidos devem ser, sempre, respeitados e protegidos, sendo essa a missão institucional dos cartórios: consolidar a segurança jurídica – razão pela qual lhes foi confiada, também, a usucapião.

Abs. continuar lendo

Excelente Dr. Plínio.

Hoje em dia também trabalho em Registro de Imóveis na Capital de São Paulo e crie, inclusive, um roteiro de usucapião extrajudicial para servir como norte nos RI´s.

Caso seja de interesse posso compartilhar.

Grande abraço!! continuar lendo

Ótimo artigo, o grande problema é que os cartórios não sabem sequer iniciar o procedimento, não sabem confeccionar a ata notarial. Será realmente vantajoso quando houver treinamento para os cartórios. Aqui em Massapê, Sobral, no Ceará, não há qualquer um que saiba. continuar lendo

Exatamente!!!! Sei o que vc quer dizer, porque aqui no RJ é assim! Na capital, hein. continuar lendo

Boa noite!
Verdade! Tento legalizar o imóvel onde moro no município de São Gonçalo no RJ e até hoje não consigo se quer uma orientação. A cada hora que chego no respectivo cartório tem uma nova desculpa. continuar lendo

Aqui no interior de SP é a mesma realidade. continuar lendo

No Sul do ES, os cartórios também não sabem como proceder. continuar lendo

Aqui em Uberlândia-MG a responsável pelo cartório me disse: "Dr., a gente não faz usucapião extrajudicial não, isso aí é só para burlar impostos, pode entrar com uma ação contra a gente, mas não faremos nada não". continuar lendo

Aqui em Florianópolis, eles burocratizam tanto, pedem tantos documentos novos que aquela lista inicial pode ser multiplicada por 3.
Aparentemente os cartórios não tem o interesse em receber esta responsabilidade.
Gostaria de saber se alguém teve uma boa experiência com cartório neste procedimento. continuar lendo

Olha, o que este cartório está fazendo é partindo do princípio de que todo mundo é 171 e sonegador de impostos. Eles não podem fazer isso. Acredito que caiba uma reclamação na Corregedoria.
A primeira coisa que eu faria seria insistir no protocolo do meu requerimento (através de um exame cálculo), pois órgão público nenhum pode negar fazer isso. Leve uma testemunha (para poder fazer um BO, se for necessário). Dessa forma, você obterá um indeferimento por escrito, no qual deverão fundamentar a negativa. Com isso, faça uma reclamação na Corregedoria. continuar lendo

Martins & Sousa Advocacia - o Dr. Rodrigo Vilas Boas, que me ajudou a escrever este artigo, tem essa experiência. continuar lendo

Eu quis dar continuidade, mas minha cliente desistiu.
Inclusive, usucapir era muito melhor para minha cliente, pois além de não pagar impostos, conseguiria a propriedade por aquisição originária (diferentemente da doação, que poderia ser anulada por ser inoficiosa).
Uma pena que ela tenha desistido. continuar lendo

Colegas que estão tendo dificuldades junto ao Cartório de Registro de Imóveis: ao final do processo administrativo, levem a questão ao Juiz da Vara de Registros Públicos. Se realmente estiverem presentes os requisitos da lei, ele ordenará que o registrador proceda a usucapião. Saudações. continuar lendo

Excelente artigo! continuar lendo

O ideal é peticionar para o juiz corregedor. Tive uma experiência parecida e adotei esse procedimento, o problema foi resolvido com brevidade, afinal, não é uma faculdade do cartório, trata-se de serviço público com interesse social envolvido. continuar lendo

Belo e claro artigo. Gostei!
Sobre eventuais dificuldades que li abaixo, creio que esteja na hora de levantar algumas bandeiras de Ruy Barbosa e Barbosa Lima Sobrinho. Chega de viver sob os devaneios daqueles que não querem que a Nação evolua. continuar lendo

Fala isto aos tabeliães dos cartórios de RGI continuar lendo

Sou proprietário de um terreno, fora do estado onde resido, e raramente vou visita-lo e apesar de pagar o Iptu, corro o risco de ser vitima desse roubo legalizado chamado usucapião? continuar lendo

Respondendo á Nina Cioffi: os cartórios de RGI tem sua limitação na lei e nas Normas da Corregedoria. Muitas vezes as partes confundem respeito às leis e aos princípios registrais, com burocracia. E por sua vez, o descumprimento da lei e das normas geram perda da delegação. Obviamente, como em todos os ramos de atividade, tem os profissionais corretos, mas temos alguns que não condizem com o cargo. Aliás, para ilustrar, já perdi uma ação judicial pelo fato do advogado falsificar minha assinatura, recebendo propina da parte contrária. Portanto, não culpem os cartórios genericamente por alguma dificuldade. Se quiserem mais facilidades nos registros, sugiro que mudem as leis. continuar lendo